Les actions et les matières premières ont tendance à occuper le devant de la scène dans les débats sur l’investissement en Afrique, mais l’immobilier locatif continue discrètement de générer certains des flux de revenus les plus prévisibles auxquels peuvent prétendre les investisseurs de la région. Il fait rarement la une des journaux, ce qui explique en partie pourquoi il mérite davantage d’attention qu’il n’en reçoit habituellement.
Pourquoi la prévisibilité est-elle importante ?
Les investissements liés aux matières premières sont soumis à une volatilité des prix qui peut compliquer la planification, tandis que les positions en actions dépendent autant du sentiment du marché que de la performance sous-jacente. L’immobilier locatif, en revanche, génère des revenus liés au taux d’occupation et aux conditions de location, qui évoluent généralement de manière bien plus lente et prévisible que les prix des matières premières ou des actions.
Un exemple concret : les logements étudiants
Parmi nos investissements immobiliers privés menés à bien figure un investissement locatif dans le logement étudiant. Le logement étudiant présente un avantage structurel sur de nombreux marchés d’Afrique australe : la demande est liée aux cycles d’inscription dans les établissements d’enseignement voisins plutôt qu’à la conjoncture économique générale, ce qui confère à ce segment du marché locatif une certaine protection face aux cycles économiques plus larges.
Les clés de la réussite d’un investissement immobilier locatif
Les fondamentaux qui ont permis la réussite de cet investissement sont les mêmes que ceux qui s’appliquent de manière générale à l’immobilier privé et commercial : un emplacement bénéficiant d’une demande durable, une hypothèse réaliste de taux d’occupation et une gestion qui maintient le bien en bon état pendant toute la durée de détention. Rien de tout cela n’est compliqué, mais tout cela exige une discipline qu’il est facile de négliger lorsqu’une opération semble attractive sur le papier.
Pour les investisseurs cherchant à équilibrer un portefeuille orienté vers les matières premières ou les actions, l’immobilier locatif, y compris des segments comme les logements étudiants qui bénéficient d’une demande structurellement stable, offre un moyen d’ajouter des revenus dont le comportement diffère de celui du reste du portefeuille, ce qui est précisément l’intérêt de la diversification.
C’est la qualité de la gestion qui détermine le rendement, et pas seulement l’emplacement
Deux biens locatifs situés dans des emplacements similaires peuvent générer des rendements très différents selon la qualité de leur gestion. Les périodes d’inoccupation, les coûts d’entretien et le roulement des locataires dépendent tous directement de la qualité de la gestion. C’est pourquoi l’analyse de viabilité d’un investissement immobilier locatif doit inclure une évaluation réaliste de la personne qui gérera le bien au quotidien, et pas seulement de son emplacement ou du loyer prévu.
La place des biens locatifs parmi les autres classes d’actifs
Les actifs générateurs de revenus locatifs égaleront rarement le potentiel de hausse d’une opération réussie sur les matières premières ou d’une position en actions prise au bon moment, et c’est précisément là que réside leur valeur au sein d’un portefeuille : ce n’est pas leur objectif. Leur rôle est d’offrir une base de revenus prévisibles qui reste stable tandis que d’autres composantes du portefeuille suivent leurs propres cycles ; c’est pourquoi les investissements aboutis, tels que l’exemple des logements étudiants ci-dessus, viennent compléter, plutôt que se substituer, aux positions à plus forte croissance qu’un investisseur peut également rechercher.
Une discipline transposable à tous les types de biens immobiliers
La même discipline d’analyse de projet qui a sous-tendu l’investissement dans les logements étudiants évoqué plus haut – demande durable, hypothèses d’occupation réalistes et gestion rigoureuse – s’applique tout aussi directement à l’immobilier résidentiel et commercial au sens large. C’est pourquoi l’immobilier reste un volet permanent de notre activité de conseil, plutôt qu’une transaction ponctuelle que nous avons réalisée par hasard une seule fois.
